تاثیر خرید و فروش ملک
ابتدا این سوال مطرح می گردد که خرید و فروش ملک چه تاثیری بر روی بازار مسکن قرار میدهد و آیا این خرید و فروش باعث کسادی بازار مسکن میشود یا خرید و فروش را رواج میدهد.
در بازار مسکن کسانی که به دنبال خرید ملک هستند، معمولا به دو دسته تقسیم می شوند:
دسته اول را افرادی تشکیل می دهند که در طول زندگی شان هیچ سابقه ملکی برای آنها ثبت نشده است! به این معنی که این افراد برای اولین بار است که می خواهند برای خرید واحد مسکونی اقدام کنند. این دسته را معمولا زوج های جوان شکل می دهند.
دسته دوم نیز خانوارهایی هستند که آپارتمان ملکی دارند اما به دلایلی همچون جابجایی به آپارتمان بزرگ تر، رفتن به محله ای بالاتر و مطلوب تر یا تعویض با آپارتمانی جوان تر– با عمر بنای کمتر در مقایسه با محل فعلی سکونت قصد فروش ملک شان و خرید ملک جدیدتر را دارند. برای این دسته از متقاضیان مسکن، شرایط کنونی بازار به گونه ای است که اگر دقت و احتیاط، چاشنی اقدام قرار نگیرد، ناکامی در تعویض ملک، حتمی خواهد بود. در بازار مسکن زمانی که قیمت ها شروع به رشد صعودی می کند و همزمان با افزایش قیمت، خرید و فروش ها نیز رونق می گیرد و حجم معاملات در بازار افزایش پیدا می کند، ریسک معامله برای دسته دوم تقاضا تا چند برابر افزایش پیدا می کند. این دسته، برای خرید ملک حتما و حتما باید ملک در اختیارش را بفروشد تا بتواند از طریق تامین نقدینگی، ملک جدیدتر را بخرد.
پس این دسته یعنی دسته دوم، برای خرید ملک، یک گام اضافه تر باید بردارد که اگر در برداشتن این گام، مدیریت زمان نداشته باشد، جزو بازندگان بازار و زیان دیدگان معاملات ملکی محسوب خواهد شد.
منظور از مدیریت زمان چیست؟
چرا دسته دوم تقاضا در بازار مسکن باید احتیاط بیشتری نسبت به دسته اول داشته باشد؟ چرا بازار مسکن در حال حاضر برای دسته دوم پرریسک تر از دسته اول است؟
برای پاسخ خلاصه به همه این پرسش ها فقط به همین یک جمله بسنده می کنیم: « تاخیر زمانی در فاصله فروش ملک اول و خرید ملک دوم می تواند به رشد قیمت ملک دوم منجر شود و قدرت پول حاصل از فروش ملک اول را برای تامین نقدینگی مورد نیاز خرید ملک دوم کاهش دهد.» کسانی که در حال حاضر تصمیم گرفته اند ملک شان را با آپارتمان بهتر تعویض کنند، مبلغ مورد نیازشان را باید از طریق فروش ملک کنونی شان تامین کنند.
برای این گونه معاملات لازم است موارد زیر مدنظر قرار گیرد و مو به مو اجرا شود:
اول حساب کنید
شاید شما جزو کسانی هستید که ملک بزرگ و سالخورده دارید، طوری که با پول حاصل از فروش آن می توانید ملک نوساز با متراژی تقریبا برابر آنچه داشته اید بخرید. در این صورت در قدم اول باید ارزش واقعی ملک تان را از طریق سوال از مشاوران املاک، محاسبه کنید. یادتان باشد عددی که مشاوران املاک به شما درباره قیمت واقعی ملک تان می گویند اصلا دقیق نیست، باید یک نفر به عنوان خریدار به همراه مشاور املاک، از ملک شما بازدید کند و اگر قیمتی که تعیین شده را قبول کرد، در این صورت، آن قیمت، قیمت واقعی ملک شما است.
اول بخرید بعدا بفروشید
همیشه برای تعویض ملک این جمله را مدنظر داشته باشید: «اول بخرید، بعدا بفروشید.» اما این جمله به آن معنی نیست که بدون آنکه مشتری برای فروش ملک کنونی تان پیدا کرده باشید، دست به خرید بزنید. چون که در این حالت شما اصلا پولی برای خرید ملک جدیدتر ندارید.
پس چه کار باید کرد؟
شیوه درست این گونه است که شما پیش از آنکه ملک مورد پسندتان را پیدا کنید و با فروشنده بر سر قیمت مشخصی به توافق برسید، باید برای ملک قبلی مشتری دست به نقد پیدا کرده باشید. طوری که به محض توافق برای خرید ملک جدیدتر، اقدام به تنظیم مبایعه نامه برای ملک قدیمی کنید تا بتوانید با دریافت پول آن، مبایعه نامه ملک جدید را امضاء کنید.
برخی افراد بی تجربه ابتدا ملک اول را می فروشند و تازه به دنبال ملک جدید می گردند! در این حالت به خصوص در این شرایط که قیمت ها ماه به ماه در حال افزایش است، پول در دست این افراد ماه به ماه از ارزشش کاسته می شود و اگر تاخیر، طولانی شود، این افراد برای همیشه از خرید ملک دور خواهند ماند.
توصیه دیگری که باید برای دسته دوم تقاضا در بازار مسکن ارایه کرد، این است که اگر ملک کنونی این افراد دارای سند ملکی و محضری هست، بهتر است ملک جدیدتر نیز دارای سند رسمی باشد.
